Statut LMNP

Comment profiter du statut LMNP ?

La LMNP ou Location en Meublée Non Professionnelle est valable pour toutes les personnes, dont les recettes locatives sont issues d’un ou de nombreux Biens meublés. Les revenus de location ne doivent pas correspondre au statut LMP. La LMNP a été mise en place à la base pour apporter un soutien aux investissements dans différents secteurs, en l’occurrence les établissements médicaux, les résidences étudiantes et de tourisme.

Si vous mettez en location un ou de nombreuses maisons meublées, vous pouvez faire valoir votre statut de loueur en meublé non professionnel. Par conséquent, vous avez le choix entre deux options afin de réduire vos charges fiscales. Il s’agit du régime forfaitaire qui soumet seulement la moitié de vos revenus à l’imposition ou le régime réel pour déduire vos charges et les amortissements des recettes locatives. Focus sur les moyens pour profiter du statut LMNP.

Le principe de la LMNP et de la réduction d’impôt

Le statut LMNP donne la possibilité de réaliser l’acquisition d’un logement locatif neuf ou ancien meublé. Il doit vous donner l’occasion de vous constituer des revenus défiscalisés via différents amortissements.

Le système de location en meublé non professionnel n’est pas destiné au préalable à réduire les impôts. En effet, ce statut ne réduit pas directement vos impôts, autrement dit il ne vous expose pas immédiatement à des avantages fiscaux.

Toutefois, il offre de nombreux avantages fiscaux alléchants au regard des actions du loueur en meublé. Il a la possibilité de réaliser un investissement immobilier dans le but d’éviter les impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.

Le statut de la location en meublé non professionnel tient compte de l’immobilier neutre en matière fiscale. La fiscalité neutre en est le principal avantage. L’objectif ici est de donner l’opportunité d’acquérir un logement et de bénéficier des rentes locatives en gardant la même fiscalité avant et après l’opération.

De même, les loyers sont garantis. Il est plus simple d’accéder aux locataires puisque le bien est sous la gestion d’une grande entreprise. La LMNP est un dispositif ayant un objectif patrimonial, c’est-à-dire de produire des revenus pour les investisseurs.

Il vous permet de faire des investissements immobiliers gérés. Le principe est donc facile, il suffit d’acquérir une chambre dans une résidence de service, dont l’administration et l’exploitation sont prises en charge par une société de gestion spécialisée. Un contrat de bail commercial est conclu entre l’investisseur et la société de gestion sous une période de 9 ans et 12 mois. Ce contrat constitue une garantie pour l’investisseur qui va percevoir les loyers du logement même si celui-ci n’est pas occupé.

Le contrat est composé du montant du loyer perçu et du taux de revalorisation annuel. Il mentionne les droits et les devoirs de l’investisseur. Ainsi, le propriétaire de la chambre est tenu de s’occuper de la taxe foncière et dans le même temps de l’ensemble des frais de gestion de cette chambre. Il doit également s’occuper des frais de travaux associés à l’immeuble.

Si vous achetez un Bien immobilier neuf réservé à la location, vous avez l’opportunité de profiter d’une réduction d’impôt capable d’atteindre 11 % pendant 9 ans. Une réduction qui s’applique également sur les acquisitions de Bien en futur état d’achèvement depuis 15 années au minimum et qui fera ou a fait l’objet de travaux de restauration.

Pour profiter de la réduction d’impôts, le bien immobilier doit se trouver dans :

– Les résidences avec service meublé et équipé qui disposent d’un confort. Les résidences pour les étudiants qui souhaitent continuer leur étude en France et celles qui sont dédiées au tourisme.
– Un établissement médical réservé à des soins à long terme et qui dispose de lieu d’hébergement pour les personnes en situation de dépendance. Les résidences seniors d’accueil des personnes âgées et vivant avec un handicap qui disposent d’un agrément qualité et qui souhaitent vivre dans un espace adapté.

Le régime micro-BIC et le régime réel

Il faut préciser avant tout que la LMNP est accessible à l’ensemble des contribuables vivant en France. Votre statut LMNP vous offre une opportunité de choix entre deux régimes d’imposition, notamment le micro-BIC ou le régime forfaitaire et le régime réel.

En Micro BIC, vous pouvez profiter d’un abattement de 50 % sur vos revenus. Notons qu’il peut atteindre 71 % en cas de location Gîtes de France ou meublé tourisme. Si votre recette locative annuelle est inférieure à celle de la micro entreprise, c’est-à-dire au-delà de 33 200 euros en meublé simple et 82 000 euros en meublé de tourisme et Gîtes de France, optez pour le régime forfaitaire.

Si vos rentes annuelles sont inférieures à 32 900 euros, faites le choix du régime forfaitaire. Les charges ne sont pas soumises à une déduction et vous bénéficiez d’un abattement sur la moitié des revenus.

Notons qu’il y a une opportunité pour le régime Micro Bic de profiter en supplément d’une année dans le cas où les revenus fonciers sont supérieurs à 32 900 durant la première et la deuxième année.

Le régime réel est une option dans la mesure où les plafonnements sont dépassés et les frais sont importants. Au-delà de 32 900 euros, il faut choisir le régime réel. En effet, vous aurez l’occasion de déduire les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les charges locatives, les impôts fonciers et l’amortissement du Bien.

Comment bénéficier de la LMNP via la défiscalisation et les rendements élevés ?

La mise en location d’un Bien meublé permet de profiter de différents avantages en matière fiscale et sur les recettes locatives. Dès lors, l’investisseur endosse son statut LMNP qui permet de réaliser sur le long terme une défiscalisation via l’amortissement immobilier. Il entre en action dès la déduction des charges à condition qu’il soit sous le régime réel. Le montant des revenus annuels doit dépasser ou être égal à 33 100 euros. L’amortissement s’étend sur plus de 20 ans, cela permet de réaliser une défiscalisation plus efficace.

Par ailleurs, en dehors de ces avantages principaux, il en existe d’autres. Le loueur bénéficie d’un statut de commerçant et peut par la même occasion récupérer une seule fois toute la TVA associée au bien.

Lors d’une cession, les plus-values des particuliers deviennent des bénéfices. À noter que les plus-values des professionnels ne sont pas prises en compte. Les déficits ne sont pas considérés dans le revenu global.

Comprendre l’amortissement et en bénéficier

Pour profiter des investissements dans les résidences services par exemple, il faut mieux comprendre l’amortissement LMNP.

Par le biais de l’amortissement différé, vous avez l’opportunité d’obtenir des rentes qui ne seront pas en partie ou entièrement soumises à l’imposition fiscale. Vous pouvez aussi, grâce à votre statut, rentabiliser le Bien immobilier ainsi que les meubles qu’il contient. Le foncier n’est pas pris en compte.

Toutes les charges produites par l’exploitation du Bien immobilier sont déductibles des recettes locatives perçues.

Le calcul de l’amortissement du Bien s’effectue sur sa valeur, soit 2% à 4% par an durant 20 à 40 ans et repose sur sa valeur hors taxe.

Il se peut que cette charge soit destinée à réduire les revenus fonciers au moment venu. En effet, au début de l’exploitation du Bien en location non meublée est acheté à crédit, les intérêts d’emprunt en tant que charges déductibles peuvent neutraliser les revenus locatifs.

Au cours des premières années de l’exploitation de votre Bien immobilier, les amortissements inutilisés sont différés. Ils sont conservés jusqu’à nouvel ordre. Ils viendront prendre le relais des intérêts d’emprunts lorsque ces derniers sont jugés insuffisants.

Ils permettront de réaliser un investissement, dont les rentes seront toutes ou en partie soumises à la fiscalisation sur le long terme. C’est un choix efficace en vue d’une meilleure retraite. Lors du calcul de l’imposition sur les revenus, l’amortissement donne la possibilité de profiter d’une charge complémentaire à affecter sur le montant à déclarer aux fiscs.

Si vous réalisez un investissement LMNP par un emprunt, l’amortissement ainsi que les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers et l’imposition qui provient de l’investissement est faible, voire nulle.

Il est bon de savoir que la période de l’amortissement dépend de la nature du Bien et des éléments qu’il faut amortir. En l’occurrence, les frais de notaire, les meubles, le bien immobilier, etc.…

Pour rappel, la durée en immobilier est de 20 à 40 ans et celle en mobilier ou équipement est de 7 ans.

L‘amortissement appliqué en matière de Location en meublé non professionnel est linéaire, c’est-à-dire qu’il donne l’opportunité de déterminer les charges par an à affecter. Le calcul de l’amortissement se fait en prenant en compte le prix du Bien et le nombre d’années.

Par exemple, un amortissement sur une durée de 28 ans pour un bien de 500 000 euros. L’amortissement à imputer sur le résultat annuel sera de 17 857,14 euros.

L’acquisition d’un Bien en Censi-Bouvard ou en LMNP simple implique l’utilisation d’un simulateur pour mieux choisir. Pour certains investisseurs, le Censi-Bouvard est plus alléchant alors que d’autres choisissent la LMNP classique. Dans la majorité des cas, l’option favorisée reste la LMNP classique.

La location en meublé non professionnel permet d’amortir les meubles à remplacer. De ce fait, à chaque ajout ou remplacement, l’amortissement sera appliqué pendant 5 à 7 ans.